융자와 근저당 이해하기: 깡통전세 주의! 전세 및 매매 시 고려해야 할 사항

전세나 매매 계약을 맺을 때, 융자가 있는 집에 대한 주의가 필요하다는 이야기를 많이 듣습니다. 특히, 최근에는 깡통전세와 같은 문제가 빈번하게 발생하고 있어 더욱 신중해야 합니다. 이번 글에서는 융자의 개념과 융자가 있는 집을 거래할 때 주의해야 할 사항들에 대해 자세히 알아보겠습니다.

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융자의 정의

융자란 자금이 필요한 개인이나 기관이 금융기관으로부터 자금을 빌리고, 이를 일정 기간 후에 상환하기로 하는 금융 거래를 의미합니다. 쉽게 말해, 융자는 대출과 동일한 개념으로 이해할 수 있습니다. 주택을 구매할 때 주로 이용되는 융자 형태는 주택담보대출이며, 이는 주택을 담보로 하여 금융기관에서 대출을 받는 방식입니다.

융자의 종류는 다양합니다. 대표적으로는 다음과 같은 것들이 있습니다:

주택담보대출
신용대출
자동차대출
학자금 대출
부동산 거래에서 주택담보대출은 특히 중요한데, 이는 근저당이라는 형태로 등기부등본에 기록됩니다.

융자 있는 집과 전세 거래

전세 계약을 체결할 때는 반드시 등기부등본을 확인해야 합니다. 등기부등본을 통해 주택의 소유자, 면적, 소유권 여부 등을 확인할 수 있으며, 특히 근저당과 같은 융자가 있는지 여부를 꼼꼼히 살펴보아야 합니다. 등기부등본의 을구에서 "소유권 이외의 권리에 관한 사항"을 확인하면 집주인의 근저당권 설정 여부와 금액을 알 수 있습니다.

근저당권은 집주인이 집을 담보로 대출을 받은 경우 설정됩니다. 이 근저당권은 전세계약보다 우선하여 설정되기 때문에, 만약 집주인이 대출금을 갚지 못해 집이 경매로 넘어가면 은행이 전세입자보다 먼저 경매대금에서 자신의 빚을 회수할 수 있습니다. 따라서, 계약하려는 집의 매매 시세와 근저당권 금액을 비교하여 전세보증금이 안전한지 반드시 확인해야 합니다.

깡통전세의 위험

최근 문제가 되고 있는 깡통전세는 주택에 많은 융자가 설정되어 있어 경매에 넘어간 후 세입자가 전세금을 돌려받지 못하는 경우를 말합니다. 전세금과 근저당권 설정 금액의 합이 집값의 80%를 초과하면 깡통전세 위험군으로 분류됩니다. 일반적으로 주택이 경매로 넘어가면 낙찰 가격이 시세의 80% 이하로 떨어지는 경우가 많기 때문에, 이 경우 세입자가 전세금을 떼일 가능성이 높습니다.

예를 들어, 집값이 5억원이고 근저당권 설정 금액이 2억원, 전세가 2억원인 경우를 살펴보겠습니다. 이 경우 근저당 설정 금액과 전세금을 합치면 4억원으로, 이는 집값의 80%에 해당합니다. 만약 이 집이 경매에 넘어가 시세의 80%인 4억원에 낙찰된다면, 근저당권자가 먼저 2억원을 회수하고 남은 2억원만 세입자가 받을 수 있습니다. 그러나 근저당 금액이 2억원을 초과하면 세입자는 전세금을 돌려받지 못할 위험이 커집니다.

융자 있는 집의 매매

융자가 있는 집을 매매할 경우, 기존 집주인의 근저당권을 반드시 말소한 후 소유권을 이전받아야 합니다. 만약 근저당권을 말소하지 않고 소유권 등기를 하게 되면, 매수인은 기존 집주인의 근저당권을 떠안게 되어 매매대금과 함께 이전 집주인의 빚까지 책임져야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 따라서 매수자는 부동산 잔금을 지급하기 전까지 기존 집주인이 근저당권을 말소했는지 확인해야 합니다.

이러한 사항은 부동산 계약서에 특약으로 포함시키는 것이 좋습니다. 예를 들어, "잔금 지급일 전까지 집주인이 근저당을 말소하지 않을 경우 계약을 해지하고 계약금의 배수를 받을 수 있다"는 문구를 포함시키면, 매수자는 보다 안전하게 거래를 진행할 수 있습니다.

결론

융자가 있는 집을 거래할 때는 여러 가지 주의사항이 있습니다. 특히, 깡통전세와 같은 위험을 피하기 위해서는 근저당권과 전세금의 관계를 명확히 이해하고, 계약 전 반드시 등기부등본을 확인해야 합니다. 융자가 없는 집을 선택하는 것이 가장 좋지만, 현실적으로는 융자가 적게 설정된 집을 선택하고, 필요시 전세보증금 반환 보증에 가입하는 것도 좋은 방법입니다.

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